自由設計、木造、高品質・高企画、戸建。 20年後30年後へのリスクヘッジ。

流山市は、つくばエクスプレスの開業により首都圏へのアクセスが飛躍的にアップし、子育て世代の転入超過割合が多く、発展する市として注目されています。ノヴァンタ ノーヴェのある「流山おおたかの森」地区は、URによって進められている土地区画整備事業『つくばエクスプレスタウン』プロジェクトの7つの地区のひとつで、28,600人の人口が計画されています。この事業は森林や農地だったところを市街化するというもので、農協の組合員の皆様は、換地をベースに農業から他の事業への転換を余儀なくされています。URの事業は2018年度に完了する予定で、今から民間による本格的な街づくりがスタートします。地元農協でも、組合員の皆様の今後と将来を見据えた新たな事業の可能性を模索。日本住宅では、この地に周辺の開発拠点の支店を置き、また自由設計、木造、戸建などこれからのモデルとなる賃貸住宅を開発し、地域の質の向上を図るとともにビズハウジングのノウハウを提供していきます。

物件概要

オーナー様の目

植木を育てていた土地が市街化区域に当たり、換地として入手したのがこの地。固定資産税が一気に40倍以上になり、売ることも考えたのですが妻の反対もあり、積極的に事業をすることにしました。農協さんに相談していたところ、日本住宅の営業マンが賃貸住宅やりませんかとやってきたわけです。この周辺には賃貸住宅がすでに1600室あり、さらに500室以上増えるそうだけれど大丈夫か？と聞いたところ、日本住宅なら自由設計でどこにもないものが建てられるし、今なら日本住宅の支店開設の予定もあり、併設してこの周辺を誰もが住みたくなるワンランク上の賃貸住宅地区にしようと提案されました。賃貸住宅事業は10年間は問題ないけれど、20年30年後がポイントだそうで、高利回りで建替えにも有利な木造がよく、しかも分筆や転売も可能な戸建てということで、農協さんの薦めもあり今回の形になりました。リスクヘッジで安心です。

農協の目

この地域は、区画整理事業が始まる前は、山林・畑でした。この「おおたかの森」周辺土地の所有者の9割の方は、農協の組合員様です。したがって、農協としても区画整理事業の進展に伴い、組合員様の宅地化された土地の有効活用の相談業務も増え、そのサポートを行っております。当初は、駅周辺に大手さんによる賃貸のアパートやマンションを建て、多くの組合員様が賃貸住宅業を立ち上げました。しかしこれも間もなく飽和状態になります。これからは駅から徒歩10分以上のエリアで、安定的な賃貸事業ができるかどうかを検討していたところ、日本住宅からこの辺りは利便性ではなく暮らしの質を追求して居住価値を高める戸建住宅や特徴のあるガレージハウスなどを建てるべきだという提案がありました。URが離れてからは民間による街づくりを大切にしたいというわけです。人口減少社会になりますが、やっぱり勝負は質を争うことになると断言できますね。

営業マンの目

つくばエクスプレス沿線は、首都圏のベッドタウンとして注目され、地価が毎年のように上昇し、農地や山林だったところも開発され、農家様の多くは使用収益開始とともに高額納税者となっています。農家様は、代々受け継いできた土地を守るためにも、合わせて農業からの事業転換を図らなければならないことになります。そうした活動を農協様がバックアップしています。おおたかの森地区も他のエリアと同じく、駅周辺には、多くの賃貸アパートやマンションが建ち、農協様も、集合住宅の商品価値の経年低下と、10年後以降の不安を問題視されていました。日本住宅は、資産価値維持には、地域全体でのレベルアップが欠かせないことに着目。農協様とともに、駅から10分以上離れたエリアの特性を生かし、独自のステータスを持つ戸建賃貸とガレージハウスを企画。入居者様には魅力的で、オーナー様には確実、安全な賃貸ビジネスを実現しました。

マーケッターの目

ノヴァンタ ノーヴェでは、周辺の賃貸とは一線を画す、戸建住宅とガレージハウスが選択されました。これは事業継続可能性をベースにした選択でした。昨今は、賃貸を始めたのはいいけれど、建物が古くなったり競合物件が増えたりで、新規募集が困難になり、一括借り上げとは言えど家賃の切り下げを求められるようになり、さらに10年後以降には修繕費用がかさむなどして収支計画が行き詰まり、またアパートは、売ろうにも売れないなどさまざまな問題が指摘されています。日本住宅では、サブリースが普及する前から、こうした問題を取り上げ、賃貸住宅の事業資源は居住価値にあり、それは入居率に表れる。さらに相続、継承を考えれば、分筆や分割譲渡などの容易さを確保することも必要だとしています。事実日本住宅では、これまで自由設計、木造、戸建、高品質・高企画をベースにビズハウジングを提唱し、入居率98％の実績を残しています。その信頼性が、今回の開発につながりました。