千葉県千葉市　ヴィラ・ヴェリタス

築19年のアパートを高品質戸建へ。
少子化、分筆を視野に入れたビズハウジング。

千葉市は、現在も人口増加が続き、2015年（平成27年）に97万人のピークに達した後、2035年（平成47年）には87万人と、1999年（平成11年）頃の水準まで減少する見通しです。
その中で中央区は、東部地区に青葉の森公園や都市緑化植物園等の個性的な公園施設や緑地を擁し、また女性行政・福祉行政の拠点となる「千葉市ハーモニープラザ」や、医療技術の高度化・多様化などに対応する「市立青葉病院」が開院される等、緑地の保全を図りながら市街地の開発が行われ、千葉市の総人口が減少に転じる2015年以降も増加を続ける見通しです。
ヴィラ・ヴェリスタは、こうした未来開発に呼応するとともに、将来の相続・事業継承を視野に入れた市場価値の高い賃貸住宅として建設されました。

物件概要

オーナー様の目

この地域は、駅から遠いことから比較的安い集合住宅が多く、若い人たちへの住宅供給地となっていました。私も多いときには65室ほど持っていたのですが、競合が多いうえ、入居期間が短く、空きやリフォーム等負担が大変で、利回りの確保がままならないといった状態でした。市場ニーズが変化しているのだから、それに応え、ビジネスとして十分に成立する新しい戸建ての宅住宅を造ったらというビズハウジングの提案をもらい、まだこれからという感じの築19年くらいでしたが、家賃も当初より3割ぐらい落ちてきているし、入居率もかなり下がっているということで思い切って建て替えました。当初は不安と期待がありましたが、周辺の2LDKに比べ2割以上高いのですが、すぐに埋まり、期待がその通りになっています。
企画段階では、ビズハウジングによる戸建7棟の提案と他社の鉄骨メゾネット8世帯の提案があったのですが、1戸に駐車場2台分を取るなど、先々の暮らし方を見据えたビズハウジングの提案は説得力がありました。いたずらにスクラップ＆ビルドを繰り返せません。これからは賃貸住宅も、いま価値あるものを造って長く使うことが大切だと思います。ヴィラ・ヴェリタスがきっかけになり、より高い品質の賃貸住宅や住宅が増え、この地域の価値がグンと上がるのではないでしょうか。

営業マンの目

少子高齢化、人口減少社会では、混み合う古い市街地から、広く自然豊かで、しかも高品質な住宅に移り住みたいというファミリー世代のニーズがますます高まっていきます。この地は、駅から遠く家賃帯は中央区でも低いエリアとなっていますが、高速道路のICも近く、リサーチからも今後は住宅地としてレベルアップを実現できる地域と見ました。そのためにファミリーが住み、日頃から両親やゲストを迎えて豊かに暮らすライフスタイルを念頭に、戸建でしかも駐車スペースを2台設ける提案を行いました。また、棟ごとに分筆できる戸建は、将来の相続や事業継承の点から見ても大きなメリットがあります。企画当時、周辺に戸建の賃貸住宅は1％も無く、不安材料のひとつだといわれましたが、ヴィラ・ヴェリタスにより、流れは確実に予測どおりに変化しています。
当地で日本住宅はほとんど無名ですが、東北での実績とオーナー様に信頼されているパートナー不動産会社のご紹介により、本企画に対して高いご評価をいただくことができました。

マーケッターの目

日本は戦後の経済成長の過程で、スクラップ＆ビルドを繰り返すフロー型社会を構築してきましたが、これからは価値あるものを造って長く使うストック型社会への移行が求められています。
賃貸住宅の場合、相続税対策上有利になるということで安易にアパートを建てたり、また賃貸事業をやりたいからと奨められるままにアパートを建てたり、そして少し古くなり入居者がいなくなると建て替え、短期間にスクラップ＆ビルドを繰り返すケースがあります。これでは資産価値の向上もできず、安定的に事業を展開し、効率よく高い収入を得ることもできません。さらにムダの少ないストック型社会への貢献もできません。賃貸住宅の社会的価値を高めるためにも、その地域の特性と市場ニーズを見据え、時代を超えて高い価値を維持できる建物を開発する必要があります。
ヴィラ・ヴェリタスは、こうしたサイクルを抜け出し、フロー型からストック型へと移行する典型的な例といえます。とくにビズハウジングの提案する2×4の賃貸住宅は、堅牢で建物自体の寿命が長く、市場ニーズを満足できていればいつまでも事業用建物として活躍することができます。しかも木造ですから、スクラップ＆ビルドも容易で、時代の変化に応じて変化できるフレキシビリティも持ち合わせています。今後は、木造2×4で自由設計のビズハウジングのさらなる活躍が期待できます。