さらなる賃貸住宅の普及へ。拠点づくりで新展開。

八戸は持ち家率61.8%、借家率37%で、賃貸住宅に限ると空室率が26.8%。賃貸住宅市場の活性化のためにも再開発が必要なエリアです。日本住宅では、入居者の満足とオーナー様の満足の2つを実現するビズハウジングの手法を用い、八戸エリアのこれからの賃貸住宅のモデルとなり、また再開発の拠点とするために、木造住宅棟と店舗としての木造事務所棟を併設。市街地における賃貸ミニ・コミュニティを実現しました。貸家部分は30年、事務所棟は時代の変化への対応を重視し20年借り上げとし、土地のより効率の良い活用を具体化しています。

物件概要

オーナー様の目

この土地には、1階が店舗、2階がアパート、築30年弱の建物がありました。時代の老朽化とでも言うのでしょうか、入居の希望も少なくなり、賃貸住宅の役割も、街づくりの役割も、事業としての役割も一旦終えることになりました。私は、立地条件がいいここに次の時代の街づくりに貢献できる施設を建てたいと考えておりましたところ、日本住宅さんから、木造による事務所と賃貸住宅のミニ・コミュニティのプランがでてきまして、これからの街づくりにはこの方がいいと、意見が一致し、実現へとコマを進めました。また、賃貸事業については、日本住宅さんが一括して行うということで、安心してお任せしています。ビズハウジングの考え方が活き、入居者の皆さんに喜んでお住みいただき、また、この地域の価値向上に貢献できればと思っています。

不動産会社の目

八戸には、すでにたくさんの大手賃貸住宅会社が進出していますが、やっぱり入居率が重要です。当社の関連会社がオーナーで、日本住宅さんで建てたアパートを持っているのですが入居率は100%です。先日2LDKの物件をつくったのですけれど1ヵ月ですぐに埋まりました。ビズハウジングのコンセプトが効いていると思いますね。
大手さんは、坪単価が高い分、収支をよくするために戸数をたくさんにしなければなりません。そのため狭い間取りをたくさん敷地に入れて表面上の収支は良く見えるようになっているのですが、当初の事業計画書の書面通りに埋まっても入退室のサイクルが3年とか4年と短く、結局思い通りの収益が上げられなくなります。それに比べビズハウジングの貸家は全国平均でも9年から10年ぐらいは入っているので、入退室が少ない分家賃の変動が少なく、想定の事業収益があげられます。また、大手さんは規格商品なので外観も間取りもやっぱり規格品です。ビズハウジングは、自由設計でコストパフォーマンスにも特にすぐれ、高い入居率を実現しています。私は、商売を考えるならビズハウジングをおすすめします。
事実、日本住宅さんは、八戸に出店して3年6ヵ月ですが、地域に根ざした展開とスピード感には前例が無いですね。

営業マンの目

ベストライフ様から紹介のあった当該案件は、国道に面した八戸市内で、住宅地と商業地の混在するエリアで、八戸市内の賃貸住宅マーケットの中でも人気のエリアです。ただし、八戸は賃貸の空室率が高く、将来的にも居住価値の高い賃貸住宅を実現しない限り、事業の成功はありません。
八戸エリアでビズハウジングがお手伝いした物件は入居率がほとんど100％であり、空室率が高いとはいえ、潜在的に需要があることが実証されています。当社では、国道45号に面している部分は住宅には向かないということから店舗（事務所）とし、1本入った所に住宅を設け、木造建築によるミニ・コミュニティのプランを立て、オーナー様との意見の一致を見ました。事務所棟は、ビズハウジングの八戸営業所として借り上げ、住宅と事務所棟をいずれもあたたかで心地よい木造建築にして一体化し、これからの街づくりのひとつの方向を示唆します。あわせて賃貸部分の一部をモデルルームとして借り上げ、これからの賃貸住宅の魅力をアピールしていきます。
ちなみに、八戸営業所では同じ間取りの賃貸住宅を同じ敷地に建てるよりも、間取りや建て方を分散することにより土地活用におけるポートフォリオを実現すべく提案しています。
オーナー様からは、収支のことは言わずもがなですが、なによりもその土地に適した事業をつづけられる安心感を高く評価するとのお言葉をいただきました。

設計者の目

国道に隣接した利便性と居住の快適性、景観の美しさから住居棟と事務所棟を統一的なデザインにし、ミニ・コミュニティを形成しました。住宅部分は、建物と駐車場部を方位の観点から考えると南側の日当たりは条件が合わないため、全体計画として東方向の日当たりを考慮しています。
8世帯入居可能なⅠ棟は、最小ワンユニットスパンでの対面キッチンプランをフリープランで作成。ゆとりと収納を最大限に活かしました。資産活用の効果を最大にあげるには、既成のプランでなくDSの条件を考慮してのフリープランが最適と判断した結果です。
Ⅱ棟は、八戸の賃貸市場で一番支持されているという2LDKメゾネットタイプを採用し、あわせて高い居住品質を実現しました。
外観は、瓦を上げ、各棟で同素材の仕上げ材を使用しながら、趣きの異なった外観としました。